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2015下半年房价会降吗?
发布:xxdj 浏览:1296次
你认为房价会下跌吗?

  房价一直是一个民生问题,而房价在中国这个国庆制度上,根本不会下跌。
  原因如下:
  首先,我们先回顾一下中国房地产史上的变化。最初房价之所以上涨的原因我们追溯至2003年。
  2003年之前中国90%的房产市场是以经适房为主,而房地产商品房只占了市场份额的10%。2003年国务院颁布了“18号文”经适房的主体地位被商品房正式取代,取消了90%市场份额的经适房(这就是为何现在社会上几乎看不到经适房的原因),而取而代之的是原本只占市场份额10%的商品房。
  这时候地产商建造的商品房市场就100%垄断了至今这11年的房地产市场,而房地产商的垄断,也开始了房价上涨的序幕。

  而地产商垄断,只是造成房价小幅上涨的原因而已,真正房价的大涨要源于2005年6月份中国另一条政策“汇改”。
  很多人都会疑问为何汇改会改变中国的房价,一个是“房子”一个是“外汇”。但其实在金融的角度里任何产品市场都存在彼此之间紧密的相互联系。

  2005年6月份中国实行了“汇改”,其具体内容就是让人民币实行浮动汇率(之前人民币与美元的汇率为固定1:82),而这次汇改就是让人民币是浮动汇率,到今天为止人民币汇率已经浮动到了1:6.2122
  人民币这几年上涨了将近25%,而为什么人民币实行浮动汇率之后是上涨而不是下跌,这跟中国的国情有关。

  首先,中国是一个制造业大国,产能占到了GDP的70%
  其次,中国是个人均消费能力效果,消费只占到了GDP不到30%
  而: 产能 - 消费 = 40% 
  这40%为产能过剩,简单地说,如果这些产能过剩不能合理的销售出去的话将会变成亏损。而中国的消费能力有限,这些产能过剩都是以出口为主。
  所以70%的产能里,有30%为自销,40%为出口。

  人民币上涨的根本原因:
  何为外汇储备? 当40%的产能出口至国外,换取的是美元,而由于这些都是国内企业,这些钱需要兑换回中国国内,这时候在银行的外汇交易中就是企业将产品销售卖的的美元交给银行(抛售动作),去跟银行兑换人民币(买入动作).


  即人民币的汇率其实全称为 USD / RMB,当你抛售美元,买入人民币的时候,人民币就呈现上涨趋势。
  反之,如果中国是以进口为主,那进口到中国的产品销售出去后换取的是人民币,最后这些人民币都要“回国”,都会抛售这些人民币(卖出),去兑换这个产品出产地的货币(买入),可能是美元、可能是英镑、可能是欧元。
  这时候就是抛售人民币买入其它货币,人民币将会下跌。
  但是中国很明显是个以出口为主的国家,制造业产能过大,消费能力过小没有进口的空间(原材料除外,如铁矿石等...)
振动电机
  所以人民币之所以从2005年6月份以来能够上涨,其主要原因是:
  1. 中国为制造业大国。
  2. 中国的出口远远的大于进口。

  而这些原因,作为美国存在了上百年的华尔街而言,我能分析得出来的,他们必定也能分析的出来,所以你们第一次听到的"热钱"一词,相比也是在2005年6月份之后。作为国际投行或其它投资单位都会看准人民币的升值空间,但人民币并非自由流通货币,所以想要投资人民币唯一的途径就是将他们手中的美元兑换到中国来换取人民币。所以从2005年6月份开始,就有很多的热钱由于这一原因进入到了中国。


  而这些热钱进入国内之后会做什么? 其实你现在问我我也不知道,但是历时绝对不会存在偶然。2005年6月份汇改之后,中国股市从998年涨到了2007年10月份的6124点,中国历时上最大的一轮牛市。而房价真正大涨,也是在2006年开始,涨势最凶的两年为2007年与2009年。
YZU振动电机
  所以房价真正大涨的根本必须存在于两点:
  1. 2003年“18号文”造成的房地产商垄断。
  2. 2005年6月份“汇改”导致的国际热钱大幅流入。
  房价到底会不会下跌 ?

 国际热钱推高了中国房价之后, 中国也掀起了一轮炒房高潮,当然伴随着的还有炒股高潮。

 可能很多读者会问,为何所谓的“炒股高潮”和“炒房高潮”都在2005年6月份之后而不是之前?
  这个其实又跟国情有关,中国的社会保障制度还比较落后,中国人之所以消费能力低下是因为他们不是没钱,而是有钱不愿意花钱。你想想,如果哪天你忽然间生了一场大病,出了个车祸,你没钱治病怎么办?所以你只能存钱留着“以防万一”。这就是中国人消费能力低的主要原因,人们的储蓄不是作为投资而去存的钱,而是为了“保险”选择的储蓄。
  而中国社会存在着一个重大的问题,就是物价长得飞快,而银行存款利息,就目前而言就只有3%,而物价每年上涨的速度远远高于3%,这就存在着一个问题,你那些为了以后“以防万一”的钱,会越来越不值钱,越来越不能“以防万一”,所以人们才会选择在房价涨的时候全民炒房,股价涨的时候全民炒股。这时候股价和房价就被推向了更高。

  而房地产政策这几年也变化了很多。
  最初最初的时候房地产商想要盖一个楼盘,自己不需要有太多的钱,只要学会当时一些基本的融资手段,就可以去开发一个楼盘。
  一开始只需要去竞拍一块地,然后用这块地抵押给银行获取贷款,第二盖一个售楼部来销售期房。这时候整个楼盘所需资金就完全融资成功,盖一个楼盘也就顺理成章。这就是所谓以前所说的“空手套白狼”。当然也有很多融资能力比较弱的地产商,拍下一块地之后久久不能开工,这也是很多年前我相信大家都见过有一些工地,一个坑一堵围墙的状态保留了很多年的原因。因为老板融不到钱,所以不能继续动工,只能把它当做“在建物资”来处理,然后慢慢融资。

  后来到了2008年,国家新推出了一个新的房地产政策。即拍下地三个月之内不正式动工,国家无条件将土地收回。所以从2008年开始,这一政策就淘汰了国内大部分的地产商,因为大部分的地产商在三个月内融资成功是很艰难的事,当然这些是小地产商。
  比较有资金实力的地产公司还是可以继续从事地产行业,他们就存活了下来,这也是中国地产界史上第一次“洗盘”。但是经营方式仍是向银行借贷为主。2008年之后的房地产商资产负债率也普遍达到了200-300%,而这就使得银行风险加大。

  到了2010年,国家又推出了一个政策“限购令”,这无疑使对地产商最大的冲击。
  大部分买房或者炒房的人都是向银行按揭为主,无论你买多少套房或第几套房都可以向银行按揭,这会加大地产商的交易量。
  而限购令则是限制二套房的信贷政策,也就是说,大部分买房或炒房的人都失去了向银行按揭的能力。如果用全款来买一套房,大部分中国人都没有买房能力。所以地产商的生意一落千丈,交易量大幅下跌。以我所居住的城市南宁为例,2009年日均交易量都在上千套,而限购令之后每日成交量到今日为止,也就平均每天几十套甚至不到。

  而2010年之后银行风险加大(主要在房地产商资产负债率在300%以上),国家以及银监会也推出了相关法规来限制房地产商的贷款,而地产商盖房的钱之前又主要来自于银行信贷,这时候无疑又对地产商是另一个重大打击,所以就出现了很多地产商退出了地产界,当然有实力的地产商还继续留在这一行业,比如万科保利等等... 这些大地产商现金流正常健康,又是上市公司,就算银行卡着房地产开发这一块的信贷,他们也能从其它途径融到钱来盖楼。 这就构成了中国地产史上第二次“洗盘”,是因银行对房地产的信贷大幅缩小而构成的。 


  当然笔者说的并不是绝对,有一些小地产商就利用银行帮忙发型信托产品去融资。但是信托产品的年收益率一般都在15%左右甚至更高,而一个楼盘的投资回报年限都在两年左右或更久,加上限购令等等政策的相关限制,让投资者的购买力大幅下降,交易量缩水。这些地产商如果卖的好就不说,如果没能按照计划进行销售的不好,那他通过发行信托那年15%的利息就要违约,这将要负的就是法律行为,所以才会出现之前一些房地产商低价出售的新闻。
  因为这些地产商需要去偿还那些利息,只有两条路可选:1.低价出售楼盘; 2.给大地产商收购。
  因为大地产商资金链稳固,资金充裕,盖好楼盘之后放个几年再卖也不着急。
  而小地产商,银行卡着信贷你贷不了款,只能发信信托,如果通过信托融资盖房子就必须要快速销售一空,不然就不是为了“赚钱”而盖楼了,而是为了“还钱”而低价销售。这又是中国所谓的“第三次房地产商洗盘”。
  中国房地产经过了这么多年的发展与“洗盘”,留下来的都是非常有实力的地产商,当然还有很小的一部分小地产商,笔者预计没多久这些小地产商也将会被“洗出”地产界。

  而中国目前的拿地成本每一年都会越来越高,地产商的主要成本都源于拿地成本。
  笔者请问读者,你们觉得在拿地成本这么高的条件下,地产商会降价抛售楼盘吗?
  我相信大家看法都会跟我一样是“不会”! 只有那些小部分地产商会...注意:我用的是小部分!

  而构成房价的主要因素主要为两点: 1. 一手房的定价
  2. 二手房的成交价格

  前边我们排除了一手房定价会"低价"出售的可能。
  那只剩第二个因素可以导致房价下跌了,就是“二手房的成交价格”。
  其实这个因素是否会造成房价下跌的原因很容易分析得来,笔者再次问读者一个问题:你们花100万买的房子,在你110万卖不出去的情况下,会90万卖出去吗?
  (以上省略若干字,我相信读者的想法跟笔者一样)

  所以第二种可能也排除了,那房价还有什么理由会下跌?

  到现在为止只剩“第三种”可能了,就是: 政府降低地产商的拿地成本!

 政府降低地产商的拿地成本,即将土地低价出售,这样降低了房地产商的成本,地产商才有可能以低价来定价。

  但是中国各省份地方政府存在着一个很大的问题就是“地方政府债务危机”。
  我简单举几个例:

  广西各级政府负有偿还责任的债务2070.78亿元,负有担保责任的债务1230.89亿元,可能承担一定救助责任的债务1027.58亿元。
  广东省各级政府负有偿还责任的债务6931亿元,负有担保责任的债务1020亿元,可能承担一定救助责任的债务2212亿元。 
  贵州省各级政府(包括省、市、县、 乡四级政府)负有偿还责任的债务 4622.58 亿元,负有担保 责任的债务 973.70 亿元,可能承担一定救助责任的债务 725.33 亿元。
  天津市政府负有偿还责任的债务2263.78亿元,政府负有担保责任的债务1480.60亿元,可能承担一定救助责任的债务1089.36亿元。
  2012年6月30日,武汉债务余额为2037.05亿元,债务率已经超过美国最高警戒线的1.5倍。武汉市2013年需要还本付息310.59亿元,2014年则达到311.76亿元,相当于最近两年每天需偿债1亿元。
 ..........(例子太多以上省略)
  地方债务数额之大,并不是靠税收就能缓解的问题,所以只能通过其它财政收入去解决这一问题,而政府最大的收入也就是来自土地销售。所以这就排除了政府会降低土地成本的可能。
  另一方面,“地王”的出现,一方面提成了政府的GDP,另一方面也增加了钢筋水泥的税收(地卖出后都要盖楼),地产商拿地成本高,卖的房价也高,也增加了跟“房子”有关的一切税收。债务的漏洞才能够补上。当然这一切也关乎了地方政府的GDP增长与相关部门的政绩。
  而地方政府债务为何每年都还不完,这就跟“改革开放”有关。改革开放之后中国一直以城镇化发展为主,每个城市的新区开发都需要投入大量的财力,试想一下,改革开放之前,中国的财力是完全没办法支付城镇化发展的开支的。所以才会出现“做工程”需要垫资的游戏规则。

  而政府的收入完全没办法一次性结算“垫资”总额,只能分期支付。而政府支付的资金里又有很大一部分收入是之前“城镇化发展”的钢筋水泥税收,如果停下“城镇化发展”,那钢筋水泥税负就会大幅缩水。这一方面影响了对“垫资”的结算进度,另一方面也影响了政绩。所以地方城市才会月扩越大,越扩越新,债务越来越大。
 当然没一人有关领导任期也就只有几年,每一任领导为了偿还上一任的“债务”,只能再审批一个新开发区出来,增加钢筋水泥税收,这时候一方面有关领导偿还了债务,还增加了自己的GDP政绩,当然...新的债务又出现了,那也是下一任要处理的事。
  拿我所居住的南宁市来说,十年之前南宁最新的区域为琅东区,五年前改为开发比琅东区还要大的凤岭区,而现在南宁市要开发比琅东和凤岭加起来还要大的良庆区。而南宁市根本没这么多人口,凤岭的大部分楼盘晚上也都成了“鬼城”。
  总之, 中国的一切现象都与国情相关, 房价... 我还看不到跌的可能。
  对于房子而言,选对好的投资品种,努力挣钱,在它还没有更高的情况下买房....
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